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住宅ローン滞納時に発生するデメリットは?債務整理したらどうなる?

弁護士とパラリーガル

「住宅ローンの返済を滞納し続けるデメリットとは?」
「住宅ローンを債務整理するとどうなる?」

マイホームを手に入れるための有効な手段である住宅ローンは、長期間にわたって返済が続くため、何らかの事情によって返済が滞ってしまうという場合もあるでしょう。もちろん、数日程度の遅延であれば大きな問題にはなりませんが、遅延期間が61日以上経過すると、いわゆるブラックリストに載った状態となり、5年間程度の期間はカード会社(クレジットカード会社・消費者金融・銀行)から新たな借り入れができなくなるため、クレジットカードやローンの利用ができなくなるというデメリットが発生します。

さらに、遅延期間が3ヶ月以上になると、住宅ローンを組んだカード会社の保証会社による代位弁済が行われるため、借金の一括返済を求められる可能性もあるでしょう。

そのような事態になった場合には、ローンの組み換えや、債務整理、あるいは任意売却といった手段を使うことで回避できるケースもありますが、自宅を手元に残すのは困難です。したがって、本来は住宅ローン返済の見通しが立たなくなったら、すぐに債務整理して問題解決するのが得策といえるでしょう。そうすることで、借金問題を解決しながら、さらに自宅を手元に残せる可能性も出てきます。

そこで今回は、住宅ローンの返済が残っている人に向けて、住宅ローンを滞納することのデメリットと、その解決方法について紹介したいと思います。

住宅ローンを滞納すると起こることと解決方法

住宅ローンを滞納すると、カード会社からの取り立て行為はもちろん、ブラックリストに載るなど、さまざまなデメリットが生じます。延滞期間が長期化することで、悪化する傾向があるため、早めに返済の目途を立てることが大切です。

住宅ローンを滞納すると徐々にリスクが高まる

住宅ローン返済の滞納も、1~2ヶ月程度であれば、カード会社からの電話による督促や、督促状の発送といった事務的な対応に留まります。特に銀行の住宅ローンは、その傾向が顕著で、ハードな取り立て行為などは一切ありません。また、保証会社付きの住宅ローンの場合には、カード会社には代位弁済(保証会社があなたの代わりにカード会社に借金を一括返済すること)という保険もあるため、抵当権の行使や競売の実施といった手間のかかる作業は、すぐに行わないのが普通です。そのため、つい安心して返済を先延ばしにしてしまう人も多いのですが、住宅ローン返済の遅延が3ヶ月以上になると状況が一変します。

なお、「抵当権」とは住宅ローンなどで借金をした際に、家と土地を借金の担保に確保するもので、住宅ローンの返済ができなくなった場合、その家と土地をカード会社が差し押さえられるという権利です。返済の遅延が3か月以上になると、カード会社は代位弁済の手続きを開始します。そのため、場合によっては、あなたの自宅にカード会社の社員が、抵当権の設定された物件を確認するために来訪する可能性もあるでしょう。したがって、通常はこのような事態に陥る前に、住宅ローンを組んだカード会社に事情を説明するのが先決です。

住宅ローンを滞納するとブラックリストに載る

住宅ローンを滞納すると、信用情報機関が管理する信用情報に「遅延情報」と呼ばれる事故情報として登録され、いわゆる「ブラックリストに載る」状態となります。ただし、滞納といっても、数日程度の遅延程度ではブラックリストには載らないため、早い段階で返済できれば特に問題ないでしょう。しかし、61日以上の長期遅延の場合には、遅延情報が信用情報に登録されてしまいます。

住宅ローンの遅延情報は5年間登録されるため、5年程度の期間はカード会社から新たな借り入れができなくなり、

  • クレジットカードの発行や利用
  • 各種ローンの利用
  • キャッシングの利用

といったサービスが使えません。また、ローンや奨学金の連帯保証人にもなれなくなります。

ただし、5年程度の期間が経過し、遅延情報が信用情報から削除されれば、再びこうしたサービスを利用することが可能です。

なお、信用情報機関とは、具体的には「JICC」(日本信用情報機関)や、「CIC」(株式会社 シー・アイ・シー)、「KSC」(全国銀行個人信用情報センター)の3機関で、会員であるカード会社とその顧客が適正に取引できるように、信用情報を収集、管理するのが仕事です。また、信用情報とは、顧客がカード会社のサービスを利用した履歴や借金額、返済状況、遅延情報、債務整理に関する情報などが登録されたもので、顧客がクレジットカードやローンなどのサービスを利用する際、その審査を行うときにカード会社に参照されます。

ちなみに、滞納が3ヶ月以上になると、先ほど説明した通り保証会社が代位弁済するのですが、代位弁済の記録も事故情報として5年間登録されるため注意が必要です。

まずは住宅ローンを組んだカード会社に相談

ここまで紹介した通り、住宅ローンを滞納すると、

61日以上:ブラックリストに載る

3ヶ月以上:保証会社による代位弁済の実施

というデメリットが発生します。なお、代位弁済が実施されると、保証会社があなたに代わってカード会社に借金を一括返済するため、それ以降は保証会社に対して借金を一括返済する義務が発生するため、住宅ローンの遅延を2カ月以内の滞納に留めることは、非常に大切です。

よって、そのような事態になる前に、返済が滞っている理由をカード会社にできるだけ早く説明することが必須となります。何も連絡しないと、カード会社としては「督促を無視された」という状況になるため、手続きがどんどん前に進んでしまい、取り返しのつかないことになる可能性もあるでしょう。

ただし、処遇については、あくまでもカード会社の担当者判断となりますので、返済の目途が立たない場合には、後述する債務整理という手段を選択するのもひとつの方法です。

住宅ローン滞納でローンの借り換えができない場合がある

現在利用している住宅ローンよりも低金利な住宅ローンに乗り換えたい場合や、滞納した住宅ローンを返済したりするために、他のカード会社の住宅ローンに借り換えをするケースは、比較的よくあります。もちろん、ここまで住宅ローンの返済をきちんと継続してきた人であれば、問題なく借り換えが可能です。しかし、住宅ローンの返済を滞納している場合には、ブラックリストに載っている可能性があります。よって、その場合はローンの審査に通らないため、借り換えはできません。

したがって、数日~1ヶ月程度の延滞であれば、審査に通過できる可能性も高いでしょうが、延滞が61日以上の場合は、審査に通過するのは非常に困難です。

一括請求されて返済できない場合の解決方法①:債務整理

住宅ローンが代位弁済されると、保証会社はあなたに対して借金の一括返済を求めます。しかし、そもそも住宅を一括購入できないので、住宅ローンを組んでいるのです。よって、大半の人が、一括返済などできないでしょう。そこで、なんらかの対策を講じる必要があるのですが、その対策のひとつが「債務整理」です。債務整理とは、借金問題を法的に解決し、新しい生活の第一歩を踏み出すための手続きで、「任意整理」、「個人再生」、「自己破産」の3種類があります。

任意整理とは、カード会社に任意の交渉に応じてもらうことで、将来的に発生する利息や損害遅延金のカットと、借金の元本を原則3年(最大5年)の分割払いにしてもらうように合意する手続きです。任意整理は裁判所を介在しない手続きであるため、スピーディーに手続きができる反面、借金はあまり減額されないため、住宅ローンをほとんど返済している状況であれば問題ありませんが、ローン残額が高額な場合には不向きといえるでしょう。

いっぽう、個人再生とは、裁判所に申し立てすることで、借金を1/5~1/10程度まで減額し、残りを原則3年(最長5年)で返済すれば、完済扱いにしてもらえるという手続きです。個人再生すれば、借金が大幅に減額されるため借金の返済自体は可能になるかもしれませんが、住宅ローンが債務整理の対象となっているため、自宅を手元に残すことはできず、ただ借金を返済するだけという悲しい状況に陥ります。

最後に、自己破産は、裁判所に申し立てすることで、支払い能力がないと認められれば借金を免責(チャラにする)してもらえるという手続きです。自宅が手元に残らないことが確定しているのであれば、自己破産を選択するのが賢明なように思えますが、必ずしも免責が認められるわけではありませんので、どの債務整理を選ぶかについては慎重に判断する必要があるでしょう。

なお、どの手続きもあなた自身で行うことも可能ですが、通常は弁護士や司法書士といった専門家に手続きを委任するのが一般的です。よって、債務整理の手続きに悩んだ際などは、すぐに専門家に相談するようにしましょう。

一括請求されて返済できない場合の解決方法②:任意売却

「任意売却」とは、代位返済後、自宅が強制競売にかけられる前に保証会社に交渉することで、あなた自身が買い手をみつけ自宅を売却するという手段です。任意売却することによって、住宅ローンを全額返済できる可能性もありますが、概ねは借金が残ってしまうでしょう。

住宅ローンの返済が残っている場合に債務整理するとどうなるか

ここまでに紹介したように、住宅ローンの返済を滞納すると大変なことになる可能性が高いため、返済の目途が立たない場合には、早めに債務整理するのが賢明でしょう。しかし、住宅ローンが残っている状態で債務整理すると、自宅がどうなってしまうのか心配だと思います。

結論から言うと、どの債務整理を選ぶかによって自宅の扱いは異なるため、あなたに合った手続きを行う必要があるのです。

  • 任意整理の場合

任意整理は、債務整理する借金の対象を自由に選択できますので、住宅ローンを整理対象から除外できます。そのため、自宅を残したまま債務整理することが可能ですが、住宅ローンの返済はそのまま継続することになりますので、任意整理後の借金とダブルで返済することになるため、余裕を持った返済計画が立てられない人には不向きといえるでしょう。

  • 個人再生の場合

個人再生には、「住宅ローン特則」という自宅を手元に残しつつ、借金を減額してもらえる制度があります。ただし、住宅ローンは債務整理の対象から除外されますが、そのまま返済を継続することが必須です。そのため、住宅ローン特則を利用すれば自宅を残すことは可能ですが、こちらも任意整理と同様、減額された借金とダブルで返済する必要があるため、余裕を持った返済計画が立てられないと厳しい状況になるでしょう。また、住宅ローン特則を利用せずに、個人再生した場合には債務整理の対象となるため、自宅を手元に残すことはできません。

  • 自己破産の場合

自己破産すると、住宅ローンが残った自宅は差し押さえの対象となり、競売にかけられるため、手元に残すことはできません。そのため、自己破産後、新たに住む家を探す必要があるのですが、賃貸契約はブラックリストに載る影響を受けませんので、賃貸物件を契約して住むことが可能です。ただし、家賃の支払いがクレジットカード・オンリーの物件はNGとなります。

債務整理後はいつから住宅ローンが組めるのか

債務整理するとブラックリストに掲載されるため、一定期間住宅ローンが組めなくなってしまいますが、事故情報が信用情報から削除されれば、再び住宅ローンを利用できるようになります。

それぞれの債務整理ごとのブラックリストに載る期間は、以下の通りです。

  • 任意整理:合意後の支払い開始時から5年程度の期間 
  • 個人再生:再生計画認可決定時から5年~10年程度の期間 
  • 自己破産:免責決定時から5年~10年程度の期間 

任意整理と個人再生の場合には、借金の完済後(原則3年間)も事故情報が消えませんので、注意が必要です。また、返済期間中に借金の返済が滞ると、その分ブラックリストに載る期間も長くなりますので、できるだけ早く借金を返済するのが賢明でしょう。

なお、事故情報が消えたという連絡は、信用情報機関から一切ありませんので、5年~10年程度の期間が経って、再び住宅ローンの審査を受ける前に事故情報が消えていることを確認する必要があります。各信用情報機関に問い合わせれば、あなたの信用情報を開示してもらえますので、かならず確認するようにしましょう。

住宅ローン滞納時に発生するデメリットは?債務整理したらどうなる?のスケジュールまとめ

本棚とペン
  • 住宅ローンを滞納すると、滞納期間によって以下のようなデメリットが生じる
  • └61日以上 :ブラックリストに載る
    └3ヶ月以上:保証会社による代位弁済の実施
  • 住宅ローンを滞納して「ブラックリストに載る」状態になると、5年程度の期間はカード会社から新たな借り入れができなくなり、以下のサービスが利用できなくなる
    └クレジットカードの発行や利用
    └各種ローンの利用
    └キャッシングの利用
  • 住宅ローンの返済を滞納してブラックリストに載っている場合には、ローンの借り換えはできない
  • 「任意売却」とは、代位返済後、強制競売になる前に保証会社に交渉することで、あなた自身が買い手をみつけ自宅を売却するという手段
  • 住宅ローンの残った自宅を債務整理すると
    └任意整理:自宅を残したまま債務整理することが可能
    └個人再生:住宅ローン特則を利用すれば自宅を手元に残すことが可能
    └自己破産:自宅を手元に残すことはできません。

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