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個人再生の住宅ローン特則とは?

弁護士とパラリーガル

「個人再生をしても家を失わないってホント?」
「住宅ローン特則の対象にならないパターンはあるの?」

住宅ローン特則とは、個人再生を行った人が、特別に住宅ローンの整理をしなくて済むという救済措置のことです。

これがあるおかげで、住宅ローンを完済していないという人でも、持ち家を失う心配なしに個人再生を行うことができます。

しかし、この住宅ローン特則には複雑な仕組みや、わかりにくい条件がいくつもあります。

どんなに便利な仕組みでも、事前に理解できなければ、個人再生への不安はぬぐいきれませんよね。

そこで今回は、この複雑な住宅ローン特則について解説。

住宅ローン特則の仕組みや、適用される条件などを、詳しく見ていきましょう。

個人再生とは

さて、今回は住宅ローン特則について解説していくわけですが、その前に、個人再生について簡単に説明しておく必要があります。

個人再生とは、借金の返済が困難になった人が、裁判所を通してその額を減免してもらったり、返済期間を延ばしてもらったりすることのできる手続きのことです。

具体的に見ていきましょう。

個人再生は、借金負担を減らす法的な手続き、債務整理のひとつです。

債務整理には他に、任意整理と自己破産がありますが、個人再生は効果とデメリットの面で、その2つの中間に位置するものだといえます。

どういうことでしょうか。

任意整理は、借金そのものが減額されないため効果は薄いといえますが、裁判所が介入しないなど、デメリットが少ないという特徴を持った債務整理です。

それに対して自己破産は、借金をすべて帳消しにしてしまう、とても強力な効果を持っていますが、手続き後の財産が制限されるなど、大きなデメリットを持っています。

個人再生はまさにこの2つの中間の手続き。

効果の面では、借金額がおよそ五分の一になるため、任意整理よりは強力ですが、借金がゼロになってしまう自己破産に比べれば劣ります。

一方、裁判所が介入してしまうため、任意整理に比べるとデメリットは大きいですが、手続き後の財産制限がないため、自己破産に比べればデメリットは小さく済みます。

これにより、個人再生は「任意整理では対応しきれないけれど、自己破産のような大きなリスクは避けたい」といった人々の重要な受け皿になっているのです。

さて、今回解説する「住宅ローン特則」は、そんな個人再生の最大のメリットの一つです。

この仕組みがあることにより、本来なら手元に残せないはずの「ローンが残った持ち家」を残すことができます。

ではここからは、この住宅ローン特則について、詳しく見ていきましょう。

住宅ローン特則とは

住宅ローン特則とは、「個人再生を行っても家を失わずに済む制度」のことです。

しかし、それだけの説明ではこの仕組みのありがたみがイマイチわからないと思いますので、もう少し詳しく解説していきます。

まず、個人再生には「債権者平等の原則」というものがあります。

これは、個人再生を行う際、債権者(お金を貸している銀行・カード会社・消費者金融など)全員に対して、同じ手続きをしなければならない、という決まりです。

簡単に言えば、「A社とB社の借金は減らしたいけど、C社の借金は減らさなくていいや」はできない、ということです。

実は、この債権者平等の原則に従うと、ローンが残った持ち家や車などは、すべて没収されてしまいます。

しかし、車ならまだしも、家を失ってしまうというのは多くの人にとって大問題です。

個人再生後の返済にも支障をきたすかもしれません。

そこで、個人再生では特別に、住宅ローンに限り債権者平等の原則の例外としてもいいというルール、「住宅ローン特則」を設けているのです。

具体例を出して説明していきましょう。

借金総額600万円のAさんがいたとします。

これを住宅ローン特則なしで個人再生しようとすると、残金は120万。

月々およそ3万円の返済になります。

ところがAさんの借金600万円のうち、300万円は住宅ローンです。

これを整理すると持ち家を失うことになってしまいます。

そこでAさんは住宅ローン特則を利用し、住宅ローンを除いた300万円だけを個人再生。

すると、住宅ローン+毎月1万5000円の返済というになります。

つまり、この住宅ローン特則を使えば「A社もB社もC社も等しく借金を減らすけど、住宅ローンだけは特別に減らさなくてよい」ということになるわけです。

もちろん、これにより本来減るはずだった借金が減らなくなるわけですから、一見すると損しているように見えますが、その代わり家を失うということがありません。

「借金は減らしたいけれど、どうしても家は失いたくない」という方には、とてもありがたい仕組みだということがお分かりいただけたと思います。

住宅ローン特則を利用するための条件

さて、ここまでで住宅ローン特則の仕組みは理解できました。

では、この住宅ローン特則は誰でも利用することができるのでしょうか?

実はそうではありません。

住宅ローン特則にはいくつかの条件があります。

一つずつ見ていきましょう。

 

対象のローンが、住宅を建てたり買ったりしたお金の分割払いであること

「住宅ローンなんだから当然でしょ?」と思う人もいるでしょうが、確かにその通り。

これはほとんどの場合問題なくクリアしている条件です。

ただし例外として、家具や家電の購入といった、「住宅を建てたり、買ったり」するのとは関係のないお金が含まれた「諸費用ローン」が、住宅ローン特則の対象から外れることがあります。

とはいえ、あまり気にしすぎる必要はないでしょう。

 

抵当権が設定されていること

抵当権とは、住宅ローンの返済が滞った場合などに、債権者が土地や住宅を取り上げることができる権利のことです。

つまり、この条件は言い換えると「住宅ローン特則を適用しないと家を取り上げられてしまう人に限ります!」ということ(抵当権のない住宅ローンは、整理しても家を失うことがありません)。

これもよく考えれば当たり前の話です。

ただし例外として、住宅ローン以外のローン(例えばカードローン)の抵当権までもが自宅に設定されている場合は、住宅ローン特則を適用したところで家を取り上げられてしまうので、住宅ローン特則を利用することはできません。

 

自分の家であること

再生申し立ての時点で、再生者本人が家を所有していなければなりません。

くわえて、本人がその家に住んでいるということも必要です。

よく疑問が上がるポイントとして、相続した物件や誰かと共有している物件にはどのように適用されるかという問題がありますが、これらも再生申し立ての時点で所有権があれば、問題なく住宅ローン特則の対象にできます。

例えば、投資物件や別荘などは、本人が住んでいないため、住宅ローン特則の対象としては認められません。

 

代位弁済後、6か月が経過していないこと

代位弁済とは、住宅ローンを滞納してしまった場合に、保証会社が代わりに債権者に返済すること。

この代位弁済から6か月以上たってしまうと、住宅ローン特則を利用することはできません。

住宅ローン特則はリフォームローンに適用できるの?

最後に、住宅ローン特則に関するお問い合わせで特に多い「リフォームローンは住宅ローン特則の対象になるか」について解説します。

結論を言えば、「住宅ローンとして借りている場合は対象にできる」ということになります。

また、無担保ローンとして借りている場合でも、住宅ローン特則の対象にすることはできませんが、住宅を失うことはありません(その場合、他の借金と同じように借金額が減額されます)。

いずれにしても、リフォームローンがあるからと言って、個人再生で自宅を失うということにはなりません。

個人再生の住宅ローン特則とは?のまとめ

本棚とペン

住宅ローン特則があるおかげで、個人再生を行っても自宅を失うリスクがありません。

しかし、もう1ステージ上の自己破産にはこの仕組みがありませんから、必然的に家を失うことになります。

個人再生で対応できる借金額には限界があります。

ですから、個人再生を検討しているという方は、借金が膨らみすぎる前に決断してしまうことをお勧めします。

その決断の速さ次第で、家を残せるかどうかが決まってくるといっても過言ではありません。

借金の返済に困っているという方は、できるだけ早く弁護士や司法書士に相談してみましょう。

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