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家賃滞納状態での自己破産で注意すべきこと

弁護士とパラリーガル

「家賃滞納状態で自己破産をしたら家を追い出される?」
「自己破産前に滞納した家賃を優先的に返済することは可能?」

自己破産をしたというだけでは、今住んでいる賃貸アパート・マンションなどから追い出されることはありません。

では、家賃を滞納している人が自己破産をした場合はどうでしょうか。

本ページでは、家賃滞納状態の人が自己破産をした場合、住む家はどうなってしまうのかについてご説明します。

家賃滞納のある人が自己破産をすると今住んでいる家を追い出される?

マンション・アパートなど賃貸物件に住んでいる人で家賃を3ヶ月以上滞納している人の場合、自己破産をすると、今住んでいる家を追い出される可能性が高いです。

これは滞納した家賃も自己破産の対象に含まれ、手続きを行うことで0になるからです。

家賃滞納状態の人が自己破産をすると、結果的に滞納した家賃を踏み倒すようなかたちになってしまうため、大家さん側としては大きな損をします。

また、従来賃貸契約で決めていた家賃を支払えないということは、契約違反となり賃貸契約を解除されてしまいます。

自己破産で賃貸契約を解除されるとすぐに家を出ていかなければならない?

家賃滞納のある人が自己破産をし、大家さんから賃貸契約を解除されてしまった場合でも、明日や明後日など、すぐにその家を追い出されるというわけではありませんので、ご安心ください。

強制的な立ち退きをさせるためには、大家さん側が賃貸契約解除のあとに「不動産明渡訴訟」という法的手続きを取る必要があるからです。

建物明渡訴訟には23ヶ月程度の期間を有し、この訴訟の判決が出たあと実際に立ち退きを行うまでに更に1ヶ月ほどの猶予期間を与えられるため、実際には契約解除から本当に家を明け渡すまでに34ヶ月は余裕があるわけです

この期間中に最低限の引っ越し費用を用意したり、新しい物件を探したりすることも可能なため、自己破産を機に引っ越しを検討するのもよいでしょう。

なお、契約解除後もその家に数ヶ月居座る場合、その期間の家賃はもちろん支払う必要があります。契約解除後に発生する家賃は賃貸契約を結んでいないため、厳密には家賃とはいえず、「賃料相当損害金」と呼ばれています。

自己破産後は家が借りにくい?

「自己破産後はブラックリスト入りしてしまうので新しく賃貸契約を結ぶのは難しいのでは?」と不安に思う人も居ます。

実際、自己破産をする前と比較して制限は生じるものの、基本的には審査に通り、新しく賃貸契約を結ぶことができます。

主な不動産会社では、賃貸契約の際にその人がブラックリストに載っているかどうかを確認する権限はないため、自己破産後でも問題なく賃貸契約が可能です。

しかし、契約する家の保証会社がクレジットカード会社や信販会社等の場合、ブラックリストに乗っているかどうか確認することができ、自己破産の記録があると契約を断られてしまうことがあります。

とはいえ、保証会社は複数あるため、一度断られても、次の不動産会社では審査に通るということもありますので、諦めずに地道に探すことが大切です。

自己破産前に滞納家賃を優先して返済すると自己破産に失敗する可能性も

「家賃滞納があるけど自己破産後も今の家に住みたい」と考えている人のなかには、「自己破産をする前に滞納した家賃だけなんとか返済してしまおう」と考える人も居ます。

たしかに、自己破産前に滞納した家賃をすべて返済すれば、大家さんにかかる迷惑は支払い遅延だけで済みますので、今の家に住み続けられるでしょう。

しかし、自己破産の前後にある一部の借金だけを偏って返済してしまうと、「偏頗弁済(へんぱべんさい)」とみなされ、自己破産が認められず、失敗に終わってしまう可能性もあるため、この手段は得策とはいえません。

偏頗弁済をすると、一部の借金だけが優先的に返済されてしまうため、他の借金を貸している会社が不利益を被ります。このような不平等を避けるため、偏頗弁済は禁じられているのです。

12ヶ月の家賃滞納なら自己破産前に支払ってもOK

ただし、家賃の滞納が12ヶ月分とごく短い期間である場合、裁判所に「生活に必要な支出」

と判断され、自己破産前に支払っても咎められない可能性もあります。

このあたりは、家賃の金額や自己破産をする人の状況などによってまちまちで、「12ヶ月分なら絶対に大丈夫」友いえません。

「どうしても今の家に住みたい」と思ったら、自己判断で滞納した家賃を支払ってしまうのではなく、自己破産を依頼する弁護士に相談してみるとよいでしょう。

家賃滞納があるけど自己破産後も今の家に住みたい場合

前述の通り、家賃滞納のある人が自己破産をすると、今住んでいる家を追い出されてしまいます。

しかし、家庭の事情や仕事の都合で「今の家からなるべく引っ越したくない」という人もいることでしょう。そのような場合、以下の手段を用いれば、自己破産後も今の家に住み続けられる可能性があります。

第三者に滞納した家賃を支払ってもらう

先にも述べましたが、自己破産前に自分のお金で滞納した家賃を支払ってしまうと偏頗弁済と判断され、自己破産に失敗してしまう可能性があります。

しかし、自分のお金で支払うのではなく、親族や友人など第三者に肩代わりしてもらって支払う分には、自己破産に失敗する心配はありません。

これは「第三者弁済」といい、自己破産をする本人のお金ではないため、他のカード会社が不平等を感じるものでもありません。親族や知人などで協力してくれそうな人がいれば、話してみるとよいでしょう。

大家さんに交渉してみる

また、大家さんに交渉して、自己破産後に免除された滞納家賃を支払うことで賃貸契約解除を免れる方法もあります。自己破産により、滞納した家賃は一度免除されてしまいます。

しかし、自己破産後に免除された家賃を支払うということは可能ですし、これは自己破産後の出来事なので偏頗弁済にはなりません。

大家さんが「家賃さえ支払ってくれれば問題ない」という場合、大家さんと交渉を行い、特別に自己破産後の収入から滞納した家賃を支払うことも検討してみましょう。

まとめ

本棚とペン

家賃滞納している人が自己破産すると今住んでいる家を追い出される
・家賃滞納がなければ自己破産をしても追い出されない
・自己破産による賃貸契約からおよそ3〜4ヶ月後に立ち退く必要がある
・自己破産後でも新しく賃貸契約を結ぶことは可能

自己破産後も今の家に住みたいからといって滞納した家賃を偏って返済すると自己破産に失敗する
・ただし、1〜2ヶ月分の滞納なら支払ってもOKな場合がある

家賃滞納があっても自己破産後に今の家に住む方法
・滞納した家賃を親族・知人などの第三者に肩代わりしてもらう
・大家さんに交渉して自己破産後に滞納家賃を支払うことで賃貸契約を継続してもらう

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